en
th


Knowledge Center

Tax

Tax Knowledge

ภาระภาษีให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
 

โดย สมเดช โรจน์คุรีเสถียร

         มีหลายคนมักจะถามว่า ทำธุรกิจอะไรดีถึงจะมีเงินใช้อย่างสม่ำเสมอมีเงินใช้ได้นาน ๆ แบบเสือนอนกินไม่เดือดร้อน ก็คงตอบได้ว่าแทบทุกธุรกิจ หากขยันทำมาหากินก็มีสิทธิร่ำรวยกันได้ทุกคน หากขี้เกียจก็ไปไม่รอด แต่ก็ยังมีธุรกิจหนึ่งที่น่าสนใจในการลงทุนที่ต้องใช้เงินพอสมควร แต่ในระยะยาวจะทำให้มีรายได้ค่อนข้างสม่ำเสมอ ธุรกิจนั้นก็คือธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น ให้เช่าหอพัก อพาร์ตเมนต์ สำนักงานให้เช่า ซึ่งเมื่อลงทุนก่อสร้างอาคารแล้วนำออกให้เช่า ก็จะได้รับค่าเช่าในแต่ละเดือนหากมีผู้เช่าเต็มทุกห้องก็จะทำให้เจ้าของอาคารให้เช่ามีรายได้ใช้สอยอย่างสม่ำเสมอไม่ขาดมือ เป็นรายได้ตายตัว
        

         ธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่เป็นหอพัก อพาร์ตเมนต์ แฟลต แมนชั่น สำนักงานให้เช่า จะดำเนินกิจการในรูปของบุคคลธรรมดาหรือบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลก็ได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับอัตราภาษีที่ต้องชำระตามประมวลรัษฎากร หากจดทะเบียนในรูปของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล เมื่อมีรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์หรือค่าบริการจะต้องนำไปคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล โดยการนำรายได้หักด้วยค่าใช้จ่ายในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชี ซึ่งรายได้จากการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มักจะประกอบไปด้วย
 

1. รายได้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์
2. รายได้ค่าบริการส่วนกลาง
3. รายได้ค่าสาธารณูปโภค
4. รายได้ค่าบริการอื่น
 

        ในการเรียกเก็บเงินจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มักจะมีการเรียกเก็บเงินประกัน หรือเงินล่วงหน้าจากผู้เช่า และเมื่อมีการเข้ามาใช้พื้นที่ในอาคารก็จะเรียกเก็บเงินงวดหรือเงินค่าเช่ารายเดือน ซึ่งบางกิจการอาจจะมีการเรียกเก็บเงินค่าเช่าเป็นรายปีก็มี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า เมื่อผู้เช่าได้มีการทำสัญญาเช่ากับผู้ให้เช่าและผู้ให้เช่าได้เรียกเงินจ่ายล่วงหน้า เงินประกันหรือเงินมัดจำจากผู้เช่า ต่อมาผู้เช่าจะต้องจ่ายเงินงวดหรือค่าเช่ารายเดือน ในบางกิจการอาจเรียกเก็บค่าเช่าเป็นรายปีก็ได้ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า ซึ่งภาระภาษีของเงินงวดหรือเงินค่าเช่ามีดังต่อไปนี้
 

1. ภาษีเงินได้นิติบุคคล
           การคำนวณรายได้ และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ซึ่งประกอบกิจการให้เช่าทรัพย์สิน บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้น ต้องนำรายได้ที่เรียกเก็บหรือพึงเรียกเก็บในลักษณะเป็นเงินงวดเพื่อตอบแทนการให้เช่าทรัพย์สินในแต่ละเดือนหรือแต่ละงวด  นำมารวมคำนวณเป็นรายได้ในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชีนับแต่รอบระยะเวลาบัญชีที่เริ่มให้เช่าทรัพย์สิน
 

2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
    บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลผู้จ่ายเงินงวดหรือค่าเช่ารายเดือน มีหน้าที่ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ซึ่งจะต้องปฏิบัติดังนี้
                                    (ก) กรณีการให้เช่าทรัพย์สิน ถือเป็นการจ่ายเงินได้เนื่องจากการให้เช่าทรัพย์สินทั้งจำนวน ผู้จ่ายมีหน้าที่ต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 5.0 ทุกครั้งที่มีการจ่าย ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528ฯ ลงวันที่ 26 กันยายน พ.ศ. 2528
                                    (ข) กรณีการให้บริการอื่น ถือเป็นเงินได้เนื่องจากการให้บริการทั้งจำนวน ถ้าการให้บริการนั้นเป็นบริการรับจ้างทำของ ผู้จ่ายมีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 3.0 ทุกครั้งที่มีการจ่ายค่าจ้างทำของ ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528ฯ ลงวันที่ 26 กันยายน พ.ศ. 2528
 ข้อสังเกต  ผู้มีหน้าที่หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายได้นั้นต้องเป็นนิติบุคคลเท่านั้น หากผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดาไม่มีสิทธิ์หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย  ในกรณีผู้ให้เช่าแยกสัญญาเช่าเป็นสัญญาให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% ส่วนสัญญาให้บริการส่วนกลางจะถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตรา 3%
 

3. ภาษีมูลค่าเพิ่ม
ผู้ให้เช่าหรือผู้ให้บริการที่เรียกเก็บเงินค่าบริการรายเดือน หรือเงินอื่นที่เรียกเก็บในลักษณะทำนองเดียวกัน  ให้ปฏิบัติดังนี้
ผู้ประกอบกิจการให้เช่าทรัพย์สินที่มิใช่อสังหาริมทรัพย์ หรือการให้บริการอื่น ต้องนำมูลค่าทั้งหมดที่ได้รับหรือพึงได้รับจากการให้เช่าทรัพย์สิน หรือการให้บริการอื่น มารวมคำนวณเป็นมูลค่าของฐานภาษี ตามมาตรา 79 แห่งประมวลรัษฎากรด้วย โดยถือว่าความรับผิดในการเสียภาษีมูลค่าเพิ่มจากการให้เช่าทรัพย์สิน หรือการให้บริการอื่นเกิดขึ้นในขณะได้รับชำระเงินดังกล่าว ตามมาตรา78/1(1) แห่งประมวลรัษฎากร 
          

ข้อสังเกต  เงินค่าบริการรายเดือนหรือค่าเช่าทรัพย์สินที่มิใช่อสังหาริมทรัพย์ หรือการให้บริการอื่น อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม เช่น ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ ค่าบริการส่วนกลาง  
นอกจากนี้ยังมีภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีป้ายที่ธุรกิจจะต้องเสียในแต่ละปีอีกด้วย ธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นธุรกิจที่หลายคนกำลังตัดสินใจที่จะดำเนินธุรกิจนี้ ก็คงต้องศึกษาบทบัญญัติของกฎหมายให้รอบครอบว่ามีภาระภาษีอะไรบ้างที่ต้องชำระ


 

Related Links